Warum eine Immobilienerbschaft schnell komplex werden kann – und weshalb bei einem geerbten Haus manchmal nicht der höchste Kaufpreis das beste Angebot ist.
Eine Immobilie zu erben klingt zunächst nach einem Vermögenszuwachs.
In der Realität erleben wir etwas anderes:
Eine geerbte Immobilie kann für Angehörige innerhalb kürzester Zeit zu einem ziemlich komplexen Projekt werden.
Erbschein. Testament. Grundbuch. Finanzamt. Immobilienbewertung. Laufende Kosten. Entrümpelung. Leerstand. Versicherung. Verkauf.
Und häufig wohnt der Erbe nicht einmal in der Nähe.
Genau so war es bei einem Haus, das wir in Zeuthen verkaufen durften.
Der Erbe?
Ein Neffe des Verstorbenen – wohnhaft in Bayern.
Die Immobilie?
Ein besonderes, teilweise saniertes Haus aus den 1930er-Jahren mit großem Grundstück in Zeuthen.
Und zwischen Erbfall und der Möglichkeit, endlich wirklich über die Immobilie verfügen zu können, lagen:
rund drei Jahre.
Wenn eine Erbschaft erst einmal geklärt werden muss
Nicht jeder Erbfall ist einfach.
Bei Ehepartnern oder Kindern kann die Situation vergleichsweise eindeutig sein.
Komplizierter kann es werden, wenn andere Verwandtschaftsverhältnisse bestehen, mehrere mögliche Erben vorhanden sind, Testamente ausgelegt werden müssen oder zunächst überhaupt festgestellt werden muss, wer Rechtsnachfolger geworden ist.
Genau dafür gibt es unter anderem das Nachlassverfahren und – soweit erforderlich – den Erbschein.
Und solche Prozesse können Zeit benötigen.
In unserem Zeuthener Fall dauerte die Nachlassverwaltung rund drei Jahre, bis schließlich der Erbschein erteilt und das Grundbuch entsprechend berichtigt werden konnte.
Drei Jahre, in denen ein Haus nicht einfach aufhört zu existieren.
Es muss beaufsichtigt werden.
Kosten laufen weiter.
Ein leerstehendes Gebäude wird nicht besser.
Und irgendwann kommt noch ein weiterer Beteiligter hinzu:
das Finanzamt.
Die Erbschaftsteuer wartet nicht darauf, dass sich alles bequem sortiert hat
Bei einer Immobilienerbschaft laufen mehrere Prozesse nebeneinander.
Ein steuerpflichtiger Erwerb muss grundsätzlich innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis vom Erbfall gegenüber dem zuständigen Finanzamt angezeigt werden. Bei Grundbesitz greift auch die gesetzliche Ausnahme von der persönlichen Anzeige bei bestimmten eröffneten letztwilligen Verfügungen nicht ohne Weiteres. Das Finanzamt kann außerdem die Abgabe einer Erbschaftsteuererklärung verlangen und hierfür eine Frist bestimmen.
Gerichte, Behörden und Notare haben ihrerseits umfangreiche Informationspflichten gegenüber der Finanzverwaltung. Dazu gehören beispielsweise die Erteilung eines Erbscheins, Nachlassverwaltungen und eröffnete Testamente.
Das führt zu einer Situation, die wir bei geerbten Immobilien immer wieder erleben:
Auf dem Papier ist Vermögen vorhanden. Aber das Geld steckt im Haus.
Wenn der Erbe die Immobilie nicht behalten möchte und keine ausreichende Liquidität vorhanden ist, kann ein Verkauf deshalb plötzlich zeitlich relevant werden.
Und genau jetzt sollte man einen Fehler vermeiden.
Zeitdruck bedeutet nicht: um jeden Preis verkaufen
Im Gegenteil.
Bei unserem Haus in Zeuthen musste zunächst geklärt werden:
Was ist die Immobilie am Markt tatsächlich wert?
Nach mehreren Jahren Nachlassabwicklung wollte der Erbe verständlicherweise irgendwann einen Schlussstrich ziehen.
Gleichzeitig wohnte er mehrere hundert Kilometer entfernt in Bayern.
Mal eben nach Zeuthen fahren, einen Handwerker hereinlassen, Interessenten treffen, Unterlagen besorgen oder eine Besichtigung durchführen?
Schwierig.
Deshalb war für ihn besonders wichtig, einen Ansprechpartner direkt vor Ort zu haben.
Dass Aloha Living Immobilien selbst in Zeuthen ansässig ist, hat hier von Beginn an Vertrauen geschaffen.
Wir konnten uns um die Immobilie kümmern, während der Eigentümer in Bayern blieb.
Ein leerstehendes Haus verkauft sich anders
Eine weitere Herausforderung war der Leerstand.
Ein leeres Haus hat Vorteile: Interessenten können Räume gut sehen und Übergaben sind unkompliziert.
Emotional funktioniert es allerdings häufig schlechter.
Wo steht das Sofa?
Wie wirkt das Wohnzimmer eingerichtet?
Passt hier ein großer Esstisch?
Wie könnte ein Schlafzimmer aussehen?
Gerade bei einem charaktervollen älteren Haus müssen Käufer manchmal stärker dabei unterstützt werden, nicht nur den heutigen Zustand zu sehen, sondern das Potenzial dahinter.
Also entwickelten wir eine entsprechende Vermarktungsstrategie.
Nicht beschönigen.
Nicht verstecken.
Sondern zeigen:
Was ist da – und was könnte daraus werden?
Vier Wochen später hatten wir mehrere Möglichkeiten
Die Strategie funktionierte.
Nach rund vier Wochen Vermarktung hatten wir einen passenden Käufer gefunden.
Genauer gesagt:
Wir hatten sogar die Wahl.
Und jetzt wurde es interessant.
Denn der Interessent mit dem höchsten Kaufpreisangebot war nicht automatisch der Interessent, den wir unserem Eigentümer empfohlen haben.
Warum wir nicht das höchste Angebot genommen haben
Das klingt zunächst widersprüchlich.
Ein Makler soll doch den bestmöglichen Preis erzielen.
Natürlich.
Aber ein Kaufangebot besteht nicht nur aus einer Zahl.
Entscheidend sind beispielsweise auch:
Finanzierungssicherheit, Eigenkapital, Geschwindigkeit, Bedingungen des Käufers und die Wahrscheinlichkeit, dass der Verkauf tatsächlich wie vereinbart beim Notar endet.
In unserem Fall gab es eine Partei, die bereit war, mehr zu bezahlen.
Gleichzeitig sahen wir dort ein höheres Risiko, dass sich der Prozess deutlich verlängern oder die Finanzierung später doch nicht funktionieren könnte.
Nach drei Jahren Nachlassverwaltung war das für unseren Verkäufer ein ziemlich wichtiges Argument.
Die andere Kaufpartei – ein Architekt und eine Ärztin – überzeugte dagegen durch eine sehr solide Konstellation.
Die Finanzierung wurde bei einer regionalen Sparkasse geprüft und wir erhielten schnell grünes Licht.
Damit standen sich plötzlich zwei Angebote gegenüber:
mehr Kaufpreis mit mehr Unsicherheit
oder
ein sehr guter Kaufpreis mit hoher Transaktionssicherheit.
Gemeinsam mit unserem Eigentümer entschieden wir uns für Sicherheit.
Der beste Käufer ist nicht immer der Höchstbietende
Dieser Fall zeigt sehr schön, was wir unter einem erfolgreichen Immobilienverkauf verstehen.
Natürlich möchten wir für unsere Eigentümer einen sehr guten Preis erzielen.
Aber was nützt ein theoretisch höherer Kaufpreis, wenn sechs Wochen später die Finanzierung scheitert?
Dann beginnt die Vermarktung erneut.
Andere Interessenten haben vielleicht bereits gekauft.
Die Immobilie ist nicht mehr neu am Markt.
Und gleichzeitig läuft möglicherweise eine steuerliche oder persönliche Deadline weiter.
Deshalb betrachten wir bei Kaufangeboten nicht nur:
„Wer bietet am meisten?“
Sondern:
„Mit welchem Käufer ist das Gesamtpaket für unseren Eigentümer am besten?“
In Zeuthen war die Antwort eindeutig.
Und dann gab es noch ein Problem mit der Bewertung des Finanzamts
Bei Immobilienerbschaften treffen außerdem zwei Welten aufeinander:
steuerlicher Wert und tatsächlicher Immobilienmarkt.
In unserem Fall hielt der Erbe den für steuerliche Zwecke angesetzten Immobilienwert für deutlich zu hoch.
Das ist allerdings keine Frage, die ein Immobilienmakler nebenbei lösen sollte.
Deshalb haben wir auch nicht versucht, plötzlich Steuerberater oder Sachverständiger zu spielen.
Stattdessen haben wir den Eigentümer mit einem qualifizierten Gutachter aus unserem Netzwerk zusammengebracht, der sich professionell mit der Bewertung auseinandersetzen konnte.
Das beschreibt ziemlich gut, wie wir unsere Rolle verstehen:
Wir müssen nicht alles selbst können. Aber wir sollten wissen, wen unser Kunde als Nächstes braucht.
Bei komplexen Erbfällen gehören deshalb häufig Steuerberater, Fachanwälte, Notare und qualifizierte Sachverständige mit an den Tisch.
Gerade bei Erbschaften braucht es jemanden vor Ort
Der Zeuthener Fall hatte am Ende mehrere Ebenen:
Erbe in Bayern.
Immobilie in Brandenburg.
Drei Jahre Nachlassverwaltung.
Erbschein und Grundbuchberichtigung.
Steuerliche Themen.
Leerstehendes Haus.
Verkauf unter erhöhtem Zeitdruck.
Mehrere Kaufinteressenten.
Abwägung zwischen Höchstpreis und Transaktionssicherheit.
Genau in solchen Situationen verändert sich die Rolle eines Immobilienmaklers.
Wir sind dann nicht einfach derjenige, der ein Exposé erstellt.
Wir werden zum Ansprechpartner vor Ort.
Jemand muss den Überblick behalten.
Jemand muss Zugang zur Immobilie ermöglichen.
Jemand muss Unterlagen organisieren.
Jemand muss Interessenten einschätzen.
Jemand muss mit Banken, Käufern und weiteren Beteiligten kommunizieren.
Und jemand muss dem Eigentümer mehrere hundert Kilometer entfernt sagen können:
Darum kümmern wir uns.
Eine geerbte Immobilie ist selten nur eine Immobilie
Hinzu kommt etwas, das in keinem Grundbuch steht.
Eine Erbschaft beginnt immer mit einem Todesfall.
Manche Erben hängen emotional stark am Elternhaus.
Andere erben eine Immobilie, die sie kaum kennen.
Manche Familien sind sich sofort einig.
Andere müssen erst gemeinsam eine Lösung finden.
Und manchmal möchte ein Erbe nach mehreren Jahren Behörden, Papierkram und Unsicherheit einfach nur noch, dass das Thema ordentlich abgeschlossen wird.
Auch das gehört zu einer guten Beratung.
Nicht jeder Erbfall braucht dieselbe Lösung.
Und nicht jede geerbte Immobilie muss sofort verkauft werden.
Aber wenn ein Verkauf die richtige Entscheidung ist, sollte er strukturiert vorbereitet werden – gerade dann, wenn Zeit und Liquidität eine Rolle spielen.
Vier Wochen Vermarktung nach drei Jahren Warten
Am Ende hatte unser Eigentümer lange genug warten müssen.
Nach rund drei Jahren Nachlassverwaltung konnte die Immobilie endlich verkauft werden.
Nach etwa vier Wochen Vermarktung hatten wir den passenden Käufer.
Nicht den Käufer mit der größten Zahl auf einem Stück Papier.
Sondern die Partei, bei der Preis, Finanzierung, Geschwindigkeit und Sicherheit für unseren Eigentümer zusammenpassten.
Für einen Erben in Bayern bedeutete das:
Ein jahrelanges Kapitel konnte endlich abgeschlossen werden.
Und für ein Haus in Zeuthen begann ein neues.
Dein Zuhause verdient mehr als einen Makler.
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