Warum der richtige Startpreis beim Immobilienverkauf in Königs Wusterhausen entscheidend sein kann – und wie er einer Familie in Zeesen den Weg ins neue Zuhause ermöglicht hat.
Beim Verkauf einer Immobilie klingt eine Zahl zunächst besonders verlockend:
Der höchste mögliche Angebotspreis.
Wenn ein Makler sagt, das eigene Haus sei 450.000 Euro wert und ein anderer 500.000 Euro verspricht – warum sollte man dann nicht mit 500.000 Euro starten?
Genau diese Frage begegnet uns regelmäßig.
Unsere Antwort darauf ist nicht immer die bequemste:
Weil der beste Angebotspreis nicht der höchste Preis ist, den man auf ein Exposé schreiben kann.
Der richtige Startpreis muss zur Immobilie, zum Markt, zur Nachfrage – und vor allem zur persönlichen Situation der Eigentümer passen.
Wie wichtig das sein kann, zeigt ein Verkauf in Zeesen, einem Ortsteil von Königs Wusterhausen.
Eigentlich wollten sie gar nicht weg
Dieses Haus war kein Objekt, von dem sich seine Eigentümer unbedingt trennen wollten.
Ganz im Gegenteil.
Es war ihr Zuhause. Ein Einfamilienhaus mit rund 108 m² Wohnfläche, liebevoll angelegtem Garten, großer Terrasse, Pool, Koi-Teich und viel Natur direkt vor der Tür. Ein Ort, an dem man gerne bleibt.
Der Grund für den Verkauf war ein anderer:
die Familie.
Gemeinsam mit ihrem Sohn wollten die Eigentümer ein Mehrgenerationenhaus erwerben und damit einen neuen Lebensabschnitt beginnen.
Die Idee war schön.
Die finanzielle Ausgangssituation machte sie allerdings nervös.
Es gab keine großen Rücklagen und keinen komfortablen Eigenkapitalpuffer, mit dem man einfach zwei Immobiliengeschäfte unabhängig voneinander abwickeln konnte.
Das Kapital für das neue Zuhause steckte im bisherigen Haus.
Entsprechend groß waren die Sorgen.
Was passiert, wenn wir verkaufen und das neue Haus nicht bekommen?
Was passiert, wenn wir das neue Haus reservieren und unser eigenes nicht rechtzeitig verkaufen?
Und natürlich:
Bekommen wir für unser Zuhause überhaupt den Preis, den wir für den nächsten Schritt benötigen?
Dann kommen drei Makler – und drei Preise
Gerade in solchen Situationen ist ein hoher versprochener Verkaufspreis unglaublich verführerisch.
Auch unsere Eigentümer hatten Vergleichsangebote anderer Makler – unter anderem aus Berlin – mit höheren vorgeschlagenen Startpreisen.
Wir hätten natürlich ebenfalls einfach eine höhere Zahl nennen können.
Das hätte möglicherweise dabei geholfen, den Auftrag zu bekommen.
Aber nicht unbedingt dabei, das eigentliche Ziel unserer Kunden zu erreichen.
Unsere Einschätzung des Marktes vor Ort führte zu einem anderen Ergebnis.
Wir empfahlen einen realistischen Angebotspreis und erklärten, warum wir genau mit diesem Preis in die Vermarktung gehen wollten.
Dass die Eigentümer uns trotzdem ihr Zuhause anvertrauten, hatte aus unserer Sicht vor allem zwei Gründe:
Unsere regionale Marktkenntnis rund um Königs Wusterhausen und Zeesen – und eine Vermarktungsstrategie, die weit über das Einstellen der Immobilie auf einem Immobilienportal hinausging.
Warum ein zu hoher Startpreis zum Problem werden kann
Der Gedanke hinter einem hohen Angebotspreis klingt zunächst logisch:
Wir probieren es erst einmal. Runtergehen können wir später immer noch.
Genau darin kann allerdings das Problem liegen.
Die erste Phase einer Immobilienvermarktung ist besonders wertvoll. Eine neue Immobilie bekommt Aufmerksamkeit. Kaufinteressenten, die bereits länger suchen, sehen das neue Angebot. Die Nachfrage konzentriert sich.
Passt der Preis in dieser Phase nicht zur Wahrnehmung des Marktes, bleiben Anfragen und Besichtigungen möglicherweise hinter den Erwartungen zurück.
Später den Preis zu reduzieren, ist natürlich möglich.
Die erste Marktphase lässt sich aber nicht noch einmal wiederholen.
Und bei unseren Eigentümern kam ein weiterer Faktor hinzu:
Zeit.
Plötzlich war das neue Zuhause gefunden
Noch während wir den Verkauf vorbereiteten, passierte genau das, was die Situation gleichzeitig wunderschön und kompliziert machte:
Das passende Mehrgenerationenhaus wurde gefunden.
Das Wunschobjekt konnte reserviert werden.
Jetzt lief die Uhr.
Denn auch auf der anderen Seite gab es eine Eigentümerin mit eigenen Plänen. Sie hatte selbst bereits eine neue Immobilie erworben und konnte nicht unbegrenzt auf den Kaufpreis warten.
Damit entstand eine Kette:
Unsere Eigentümer brauchten einen Käufer für ihr Haus, um ihr neues Zuhause kaufen zu können.
Die Verkäuferin des neuen Hauses brauchte wiederum deren Kaufpreis für ihren eigenen nächsten Schritt.
Aus einem normalen Immobilienverkauf war plötzlich eine kleine Kettenreaktion geworden.
Und genau jetzt zahlte sich aus, dass wir nicht mit einem Wunschpreis, sondern mit einem marktgerechten Startpreis in die Vermarktung gegangen waren.
Der richtige Preis brachte die richtige Käuferin
Das Haus kam auf den Markt.
Und es funktionierte.
Wir fanden zeitnah eine Käuferin, die genau das erkannte, was die bisherigen Eigentümer an diesem Zuhause so geschätzt hatten: ein familienfreundliches Haus mit Garten, Pool und viel Natur in Zeesen.
Das 1997 errichtete und fortlaufend modernisierte Einfamilienhaus bot vier Zimmer auf rund 108 m² Wohnfläche, ein 543 m² großes Grundstück sowie unter anderem eine Photovoltaikanlage, eine erneuerte Heizungsanlage und die besondere Gartenanlage.
Jetzt fehlte allerdings noch ein entscheidendes Puzzleteil.
Dieses Mal lag die Herausforderung auf Käuferseite
Die Käuferin war gefunden.
Aber sie benötigte Unterstützung bei der Finanzierung.
Auch hier war es ein Vorteil, dass der gesamte Prozess bei uns zusammenlief.
Vanessa ist bei Aloha Living Immobilien nicht nur für die Verkaufsleitung verantwortlich, sondern bringt auch Expertise im Bereich Baufinanzierung mit. Gemeinsam mit unseren Bankkontakten konnte die Finanzierung kurzfristig geprüft und schließlich gesichert werden.
Damit stand plötzlich auch das letzte große Fragezeichen nicht mehr im Weg.
Käuferin gefunden. Finanzierung gesichert. Verkauf möglich. Neues Zuhause gesichert.
Was zu Beginn für unsere Eigentümer mit ziemlich viel Sorge verbunden war, bekam Stück für Stück Struktur.
Was wäre mit einem höheren Startpreis passiert?
Natürlich kann niemand rückblickend mit Sicherheit sagen, wie sich der Markt bei einem anderen Angebotspreis entwickelt hätte.
Aber genau darin liegt der Punkt.
In dieser Situation konnten es sich unsere Eigentümer schlicht nicht leisten, den Markt über Monate mit einem deutlich höheren Preis zu testen.
Denn während man bei der eigenen Immobilie noch sagt:
„Dann reduzieren wir eben später.“
wartet das Wunschhaus möglicherweise nicht.
Ein anderer Käufer wartet nicht.
Eine Finanzierung wartet nicht.
Und auch die Verkäuferin der nächsten Immobilie hat ihre eigenen Pläne.
Der Preis einer Immobilie ist deshalb nicht nur eine Zahl. Er kann Teil einer ganzen Lebensplanung sein.
Regionale Expertise bedeutet manchmal auch, Nein zu sagen
Für uns steckt in diesem Verkauf noch eine zweite wichtige Erkenntnis.
Ein guter Makler muss seinem Eigentümer nicht immer die höchste Zahl nennen.
Manchmal besteht gute Beratung gerade darin, zu sagen:
„Wir glauben nicht, dass dieser Preis der richtige Start für deine Immobilie ist.“
Das ist im ersten Gespräch möglicherweise weniger attraktiv als das höchste Verkaufsversprechen.
Aber unser Ziel ist nicht, einen Maklerauftrag mit der schönsten Zahl zu gewinnen.
Unser Ziel ist, eine Strategie zu entwickeln, die am Ende funktioniert.
Gerade deshalb ist regionale Marktkenntnis so wichtig.
Wir kennen Königs Wusterhausen und die umliegenden Ortsteile nicht nur aus Marktberichten. Wir vermarkten hier regelmäßig Immobilien und erleben unmittelbar, welche Häuser nachgefragt werden, welche Käufer unterwegs sind und wie sich unterschiedliche Angebotspreise auf die Nachfrage auswirken.
Ein guter Immobilienverkauf beginnt vor der Veröffentlichung
Bei diesem Haus bestand unsere Aufgabe deshalb nicht erst darin, Interessenten zu finden.
Sie begann wesentlich früher.
Wir mussten verstehen:
Warum wird überhaupt verkauft?
Wie viel Sicherheit brauchen die Eigentümer?
Welche zeitlichen Abhängigkeiten gibt es?
Welcher Verkaufspreis ist realistisch?
Wie positionieren wir das Haus?
Und was muss passieren, damit Verkauf, Finanzierung und Neuerwerb ineinandergreifen?
Erst danach beginnt die eigentliche Vermarktung.
Am Ende ging es nie nur um den Verkaufspreis
Unsere Eigentümer wollten ihr Zuhause eigentlich gar nicht verlassen.
Sie entschieden sich dafür, weil sie gemeinsam mit ihrem Sohn etwas Neues schaffen wollten.
Am Anfang standen deshalb viele Zweifel und ziemlich viel Respekt vor diesem Schritt.
Am Ende stand ein verkauftes Haus in Zeesen.
Eine Käuferin mit gesicherter Finanzierung.
Und für unsere Eigentümer die Möglichkeit, das gewünschte Mehrgenerationenhaus zu erwerben.
Genau deshalb glauben wir:
Der beste Verkaufspreis ist nicht der höchste Preis, den ein Makler beim ersten Gespräch verspricht.
Es ist der Preis, der auf einer realistischen Bewertung, einer guten Strategie und der tatsächlichen Nachfrage basiert – und am Ende dabei hilft, das Ziel hinter dem Immobilienverkauf zu erreichen.
Denn manchmal hängt an der richtigen Zahl eben viel mehr als nur eine Immobilie.
Manchmal hängt daran das nächste Zuhause.
Dein Zuhause verdient mehr als einen Makler.
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